Mając na uwadze powszechność umów najmu w obrocie prawnym, a także problemy z właściwym stosowaniem norm prawnych znajdujących zastosowanie przy tego typu umowach, przypominamy sposoby i zasady rozwiązywania tego typu umów. Liczne przykłady wskazują, iż nawet specjaliści (pośrednicy w obrocie nieruchomościami, a nawet niektórzy prawnicy) mają problemy z prawidłowym stosowaniem przepisów prawa dotyczących umów najmu. W szczególności problem sprawia kwestia, w jakich sytuacjach i terminach można rozwiązać za wypowiedzeniem zawartą z najemcą umowę najmu. Już w tym miejscu zaznaczyć trzeba, iż o ile umowa najmu jest zazwyczaj zawierana na piśmie. Jednak regulacja uprawnień i obowiązków stron umowy najmu, znajduje się zarówno w samej umowie najmu, jak i w przepisach wyżej już wspomnianego kodeksu cywilnego. W przypadku umów najmu lokali, Kodeks cywilny wprowadza szczególne unormowania, których założeniem było wzmocnienie pozycji najemcy. Uzupełnieniem postanowień Kodeksu cywilnego w zakresie praw i obowiązków stron umowy najmu, są postanowienia ww. ustawy o ochronie praw lokatorów, mieszkaniowym zasobie gminy i o zmianie kodeksu cywilnego.

Terminy wypowiedzenia umowy najmu lokalu

Stosownie do treści art. 688,jeżeli czas trwania najmu lokalu nie jest oznaczony, a czynsz jest płatny miesięcznie, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego. Jeśli strony zawarły w umowie terminy umowne mogą one różnić się od tych zapisanych w ustawie. Z uwagi na fakt, iż art. 688 Kodeksu cywilnego dotyczy tylko umów najmu lokali zawartych na czas nieoznaczony, w których czynsz jest płatny miesięcznie, w wypadku gdy umowa najmu jest zawarta na czas nieoznaczony, a czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc albo krótszych niż miesiąc, również w odniesieniu do najmu lokalu obowiązują przepisy art. 673 § 2 Kodeksu cywilnego. Będą to zatem następujące terminy:

[signinlocker]
• gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na 3 miesiące naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
• gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Wypowiedzenie wynajmu mieszkania, gdy najemca nie płaci

W tym zakresie szczególnie często można spotkać regulacje umowne, które odbiegają od bezwzględnie wyznaczonego wzorca prawnego, określonego w art. 672 Kodeksu cywilnego. Często zatem właściciele nieruchomości określają w tym przypadku swoją możliwość rozwiązania umowy w trybie wypowiedzenia np. jeżeli zaległość wynosi co najmniej 30 dni, lub bez wypowiedzenia w trybie jednostronnego oświadczenia o rozwiązaniu umowy, bez zachowania jakichkolwiek dodatkowych terminów czy innych warunków. W przypadku najmu lokali, Kodeks cywilny wprowadza także odmienną od ww. już ogólnej reguły wypowiadania umowy najmu w przypadku zadłużenia najemcy w opłatach z tytułu czynszu najmu. Stosownie do art. 687 Kodeksu cywilnego, jeżeli najemca lokalu dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, a wynajmujący zamierza najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia, powinien on uprzedzić najemcę na piśmie, udzielając mu dodatkowego terminu miesięcznego do zapłaty zaległego czynszu. To właśnie owo pisemne uprzedzenie przez wynajmującego, z zakreśleniem dodatkowego 30 dniowego terminu na zapłatę zaległego czynszu przez najemcę, stanowi odmienność w porównaniu do ogólnych warunków wypowiadania umów w przypadku zadłużenia najemcy w zapłacie czynszu. W istocie bowiem aby można było mu rozwiązać z najemcą lokalu, który zalega z czynszem, umowę najmu lokalu, muszą zostać spełnione 3 warunki:

• zaległość za dwa pełne okresy płatności czynszu,
• pisemne wezwanie do spłaty zaległości za dwa pełne okresy płatności czynszu z zakreśleniem 30 dniowego terminu,
• oświadczenie o rozwiązaniu umowy.

Kiedy można rozwiązać umowę najmu bez wypowiedzenia

Stosownie do postanowienia art. 682 Kodeksu cywilnego, jeżeli wady najętego lokalu są tego rodzaju, że zagrażają zdrowiu najemcy lub jego domowników albo osób u niego zatrudnionych, najemca może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia, chociażby w chwili zawarcia umowy wiedział o wadach. Ponadto art. 685 Kodeksu cywilnego przewiduje, iż jeżeli najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym, wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. Powyższe postanowienia Kodeksu cywilnego są bardzo ważne, gdyż są to przepisy bezwzględnie obowiązujące. Oznacza to, że nie mogą być modyfikowane postanowieniami umownymi. Często sami profesjonaliści (prawnicy, pośrednicy w wynajmie nieruchomości) wprowadzają do umowy najmu liczne postanowienia, które z uwagi na ich sprzeczność z normami bezwzględnymi, nie wywołują jednak skutków prawnych. [/signinlocker]