Można spotkać dużą liczbę sporów, które wynikają z nieznajomości przepisów prawa, które regulują umowy najmu rzeczy. Istotną dla określenia terminów i warunków wypowiedzenia umowy najmu jest m.in. kwestia na jaki okres umowa została zawarta i w jakim terminie płacone są należności z tytułu czynszu najmu. Umowy najmu mogą być zawierane zarówno na zamknięte okresy czasu (umowy na czas oznaczony), jak i umowy na czas nieoznaczony. Pamiętać jednakże należy o treści przepisów art. 661 Kodeksy cywilnego, zgodnie z którymi najem zawarty na czas dłuższy niż lat dziesięć poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Natomiast najem zawarty między przedsiębiorcami na czas dłuższy niż lat trzydzieści poczytuje się po upływie tego terminu za zawarty na czas nieoznaczony. Najemca obowiązany jest uiszczać czynsz w terminie umówionym. Termin ten może zostać określony w umowie najmu dowolnie – z dołu, z góry, w tygodniowych, miesięcznych, czy dłuższych okresach czasu. Jeżeli termin płatności czynszu nie jest w umowie określony, czynsz powinien być płacony z góry, a mianowicie: gdy najem ma trwać nie dłużej niż miesiąc – za cały czas najmu, a gdy najem ma trwać dłużej niż miesiąc albo gdy umowa była zawarta na czas nieoznaczony – miesięcznie, do dziesiątego dnia miesiąca. Przepis ten znajduje zastosowanie tylko w przypadku, jeżeli strony w umowie nie uregulują tej kwestii odrębnie.

Terminy wypowiedzenia umowy najmu

Terminy wypowiedzenia umowy najmu reguluje art. 673 Kodeksu cywilnego, zgodnie z którym, jeżeli czas trwania najmu nie jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć umowę z zachowaniem terminów umownych, a w przypadku ich braku z zachowaniem terminów ustawowych. Ustawowe terminy wypowiedzenia najmu są następujące:[signinlocker]

• gdy czynsz jest płatny w odstępach czasu dłuższych niż miesiąc, najem można wypowiedzieć najpóźniej na trzy miesiące naprzód na koniec kwartału kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny miesięcznie – na miesiąc naprzód na koniec miesiąca kalendarzowego;
• gdy czynsz jest płatny w krótszych odstępach czasu – na trzy dni naprzód;
• gdy najem jest dzienny – na jeden dzień naprzód.

Jeżeli czas trwania najmu jest oznaczony, zarówno wynajmujący, jak i najemca mogą wypowiedzieć najem w wypadkach określonych w umowie.

Co robić gdy najemca jest zadłużony?

Odrębnie została uregulowana kwestia wypowiadania umowy najmu, jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu. Tym czasem, jak już to wyżej wskazano, bezwzględnie wiążąca norma prawa cywilnego (art. 672 Kodeksu cywilnego) wskazuje, iż jeżeli najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, wynajmujący może najem wypowiedzieć bez zachowania terminów wypowiedzenia.

Czy istnieje możliwość rozwiązania umowy bez wypowiedzenia?

Dla wyczerpania kwestii rozwiązywania umów najmu, nie sposób nie wspomnieć także o tych sytuacjach, w których istnieje możliwość rozwiązania umowy bez zachowania okresów wypowiedzenia. Są to, co do zasady, sytuacje nadzwyczajne, związane z łamaniem przez jedną ze stron umowy najmu, swoich podstawowych obowiązków. Pierwszą z takich sytuacji jest ta, kiedy najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób albo gdy rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie. W tych okolicznościach wynajmujący może wypowiedzieć najem bez zachowania terminów wypowiedzenia. [/signinlocker]